買樓貸款要幾多人工先夠？香港按揭入息門檻逐個睇

喺香港置業，係唔少人夢寐以求嘅人生目標，但隨住樓價高企，愈嚟愈多人開始問：到底我要賺幾多先可以上到車？其實，買樓唔淨止係睇樓價咁簡單，仲要了解銀行批唔批你按揭、供款佔入息比率（俗稱「供款比率」）以及壓力測試等等，先知道自己負唔負擔得起。

首先，香港金融管理局規定，供樓人士嘅入息要可以應付「壓力測試」。即使將來利率升兩厘，你仍然要可以應付每月供款。換句話講，即使你今日申請按揭時，實際利率只係三厘，銀行計你供款能力時，會用五厘嚟計。所以，好多打工仔聽完銀行職員咁解釋之後，會發現自己嘅貸款額比想像中低。

而家銀行一般容許你用最多樓價八成做按揭（視乎樓價同買家身份），但要過壓力測試，就唔係話人工高就萬事無憂。一般黎講，如果你打算買一層800萬嘅單位，用最高八成按揭，即借640萬，假設還款期為30年，月供大約要二萬七千蚊左右。要過壓力測試，你每月入息最少要有六萬蚊以上，銀行先會考慮批你。

除此之外，銀行會睇埋你其他負債，例如信用卡結餘、其他貸款，甚至有冇做過擔保人。即使你收入高，如果負債比率過高，都會影響批核。加上政府嘅樓按保險要求都唔少，若然你想做九成按揭（即自置物業又唔夠首期），就要通過更加嚴格嘅收入審查。

對於自僱人士或者收入浮動嘅朋友，例如自由工作者、佣金制銷售人員等等，難度更加高。銀行往往要求提供過去兩年報稅記錄同收入證明，仲要清楚顯示穩定性。試過有客戶明明月入高過六萬，但收入唔穩定，加上報稅金額偏低，最後只獲批一半貸款額。

當然，除咗睇入息之外，準買家仲要預備其他上車成本，例如印花稅、律師費、估價費等等。以800萬樓計，買家起碼要準備接近百萬首期，加上其他支出，實際上樓門檻唔止供款咁簡單。所以理財規劃好緊要，唔好淨係睇到首期夠，仲要考慮長遠財政負擔能力。

總括而言，要知道自己夠唔夠資格申請按揭，唔止要知道「賺幾多錢」，而係要通盤計算負擔能力、儲蓄、信貸紀錄同未來變數。唔少銀行會提供預先評估服務，有興趣上車嘅朋友，不妨搵信得過嘅財務顧問或按揭轉介人，幫你做個全面評估，做足準備先再出手。你未必要一出手就買千萬豪宅，但了解自己底線，先係負責任置業嘅第一步。

你諗緊係咪啱啱過入息門檻？